Lo que cuesta el papeleo de vender una vivienda

Si usted es propietario y está pensando en vender su vivienda, además de ajustar al máximo el precio para deshacerse de ella, debe saber que no son ingresos todo lo que reluce. La transacción le reportaría una serie de sustanciales gastos de miles de euros y un farragoso papeleo. Unos trámites aptos para profesionales que, sin embargo, en España suelen afrontar la mayoría de particulares. Algo impensable, por ejemplo, en EEUU o Reino Unido, donde la inmensa mayoría de estas operaciones llevan el sello de expertos profesionales.

Fernando Iglesias, Tecnocasa.
La costosa tarifa de los notarios, la plusvalía de Hacienda, el impuesto municipal (también conocido como plusvalía) y la cancelación de la hipoteca -en muchos casos- representan las principales facturas por las que vendedor debe 'apechugar' cuando traspasa su casa. En total, varios miles de euros que varían y dependen de varios factores. Fernando Iglesias, franquiciado del grupo Tecnocasa en Madrid y experto en el tema tras haber intermediado y gestionado cientos de compraventas, enumera y explica estos dispendios.

Notaría

Aunque quizá les suene raro, todos los gastos que conlleva la firma de la escritura de compraventa, "en torno a 700 euros", por ley corren a medias entre el nuevo y el viejo propietario. "A pesar de que la legislación dice que se pagan al 50%, yo aún no he visto a ningún vendedor pagarlos en Madrid", puntualiza Iglesias en este punto.

Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, incluido en la Ley de Haciendas Locales

También conocida como 'plusvalía' municipal. Se liquida al Ayuntamiento durante los 30 días hábiles posteriores a la firma de la compraventa. "Este impuesto se estima con el valor catastral del suelo y de la edificación. No hay un porcentaje concreto y lo calcula el Ayuntamiento con unas tablas. Puede ir desde los 0 a los 9.000 euros. Por ejemplo, si se compra y vende la vivienda en el mismo año, estaría exento de este impuesto ya que no ha habido revalorización del valor del suelo en la contribución".

Plusvalía o incremento patrimonial

Es el referido a la revalorización del inmueble. "Puede que se tenga que abonar y puede que no. Actualmente, pocos lo deben pagar", como dice Iglesias, que especifica que aquellos que compraron hace cuatro años, por ejemplo, hoy venderían por un precio inferior por lo que no existiría dicha revalorización". Este gravamen se paga a Hacienda en la Declaración del IRPF. Los primeros 6.000 euros de diferencia positiva tributan al 19% y el resto al 21%. "Esta plusvalía se puede esquivar si se reinvierte el dinero ganado con la operación en la adquisición de vivienda habitual, no para segunda vivienda, en un plazo de dos años posteriores a la operación de venta", recuerda el franquiciado de Tecnocasa.

Gastos relacionados con la hipoteca

Aunque no todos, la mayoría de vendedores puede que esté pagando aún el préstamo que contrató para la adquisición del inmueble. Por un lado, dependiendo de las condiciones firmadas, se tendría que hacer frente a la cancelación anticipada, que suele ser del 1% sobre la deuda aún pendiente. Por otro lado, además de la cancelación económica, también se debe proceder a la cancelación registral. "El abono al notario, registro y gestor, los tres actores que intervienen en este segundo punto, puede rondar los 1.000 euros", apunta Iglesias.

El piso debe estar libre de cargas

El experto en estos 'lodos' de Tecnocasa incide, por último, en que la vivienda tiene que ser traspasada "libre de cargas". "El piso debe tener al día los pagos de comunidad, derramas, etc. Al igual que la contribución (IBI, tasa de basuras y otras, etc.), que pagará el propietario a fecha 1 de enero. Es decir, si una compraventa se firma el 2 de enero, todos los impuestos de contribución irán a cargo del vendedor", recuerda.

"Estos trámites y gastos suelen ser los más habituales, pero cada operación puede ser un mundo. Sobre todo si hay una hipoteca de por medio o el inmueble procede de herencia o donación", explica Iglesias, que no entiende porque los españoles siguen sin confiar estas gestiones en profesionales.

'Proceso insufrible que no suele confiarse a un profesional'

"En España, la gente no se atreve a cambiar el aceite del coche o pintar su casa y contratan a mecánicos o pintores, pero sin embargo sí a se atreven a gestionar su patrimonio. Todos nos creemos que sabemos, por ejemplo, realizar el complejo papeleo que conlleva vender una casa cuando puede ser un proceso insufrible. Algo no cuadra", apunta este experto.

"Para nosotros, estos trámites son 'el pan de cada día' y los solventamos evitando quebraderos de cabeza tanto al vendedor como al comprador, que también tiene sus obligaciones económicas", declara Iglesias. Éste destaca, en este sentido, que su tarifa para arreglar todo el papeleo de un particular que vende su casa asciende al 3% del montante de la operación si ya trae el comprador y al 6% si el comprador lo busca la inmobiliaria. "Estas cantidades son realmente irrisorias si tenemos en cuenta que la venta de una vivienda es una de las decisiones más importantes y complejas que una persona va a realizar a lo largo de su vida".