La vivienda en España sigue sobrevalorada un 33% pese a la bajada de precios.

por CORAZÓN ROJO 6/1/2009, 2:03 pm

La vivienda en España sigue sobrevalorada un 33% pese a la bajada de precios

El precio de la vivienda nueva ha bajado un 6,6% en 2008. Sin embargo, la sobrevaloración de los inmuebles en España se aproxima aún al 33%, según el Observatorio de Coyuntura Económica del Instituto Juan de mariana (OCE). La caída de precios se mantendrá, como mínimo, hasta 2011.

Tras la publicación de los últimos datos de la Sociedad de Tasación, según los cuales el precio de la vivienda nueva en España se habría reducido un 6,6% en 2008, podemos proceder a recalcular la magnitud de la burbuja que todavía queda por pinchar en nuestro país.

Hace casi un año, el Observatorio de Coyuntura Económica del Instituto Juan de Mariana (OCE) avanzó que los precios de la vivienda estaban sobrevalorados en un 40%, tomando como referencia la relación entre los precios de venta de las viviendas y el precio del alquiler, al que denominaremos PER de la vivienda (en el lenguaje bursátil se denomina PER al número de veces que el beneficio neto de una empresa se encuentra incluido en el precio de cada una de sus acciones).

Aplicando esta misma metodología, el OCE acaba de actualizar dichos datos. Así, dado que el precio medio se ha situado en 2.712 euros por metro cuadrado en diciembre de 2008 y que, de acuerdo con el INE, "el precio medio del alquiler por metro cuadrado se alcanza los 93,8 euros anuales, el PER de la vivienda en España se ha reducido desde 32,2 a 28,9", afirma. Es decir, "a finales de 2008 se necesitaría alquilar un inmueble durante 29 años para recuperar el monto inicial de la inversión"

La burbuja española tan sólo se ha corregido un 17% en 2008

"Si tenemos en cuenta que, como ya calculamos en nuestro informe Los precios de la vivienda y la burbuja inmobiliaria en España, el PER histórico medio ha sido de 19,5, el precio medio actual de la vivienda en España todavía muestra una sobrevaloración del 32,5% sobre sus fundamentales", según estos expertos.

Así, durante el último año, "la burbuja simplemente se ha corregido un 17%, por lo que, si la magnitud de la reducción del PER se mantuviera, la sobrevaloración no terminaría de desaparecer, como mínimo, hasta finales de 2011", añade el OCE.

En EEUU los precios se han corregido un 67%

Los datos contrastan poderosamente con los de Estados Unidos, otro de los países que sufrió una considerable burbuja de precios. "A mediados de 2007, los inmuebles estaban sobrevalorados un 31%; sólo un año después, la sobrevaloración ya se había reducido al 10%", indica el organismo.

Es decir, "en sólo un año EEUU ha pinchado su burbuja en un 67%, mientras que España únicamente lo ha hecho en un 17%". Según el OCE, a este ritmo, el ajuste de precios al otro lado del Atlántico habrá terminado a mediados de este ejercicio. Esto es, "dos años y medio antes que en España".

Dado que la corrección de los precios de activos es "una condición imprescindible para iniciar la recuperación de la crisis, no parece que convenga detenerla o frenarla artificialmente mediante cualquier tipo de iniciativa política". Por ello, el OCE indica que el destinar fondos públicos, como hace el Gobierno, a la compra de activos inmobiliarios "sólo frena la salida de los stocks invendidos".

Las medidas del Gobierno son contraproducentes

El Ejecutivo, por tanto, "debería cerrar definitivamente esta puerta para que se pusieran a la venta todos estos inmuebles que están siendo retenidos, a la espera del rescate público, para no reconocer las consiguientes pérdidas contables", afirma el informe.

Asimismo, "también convendría dotar de mayor transparencia y agilizar al máximo el proceso concursal con la finalidad de que los activos de las empresas quebradas se liquiden rápidamente en un mercado concurrido".

Por su parte, las Comunidades Autónomas "deberían facilitar que el mercado de compraventa de vivienda de segunda mano se reanime para que las transacciones se realicen con mayor fluidez y los precios reflejen las nuevas condiciones subyacentes". Así, "resultaría de gran importancia y utilidad suspender o eliminar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, con el fin de reactivar las ventas", entre otras medidas, concluye el OCE.